风和日丽·新领地入市期价格策略

 

前言

   2011年,在?保民生,控通涨的政策引导下,房地产市场做为民生关注的市场,受到了?更加严厉的调控,限购令使的市场成交量急剧下滑,而历次房地产调控,都呈现出越调越涨的态势,这次是不是也会一样?

   考虑到房地产市场的表现已对政府威信构成挑战,民愤极大,使得中央下决心控制房价,本轮调控措施更甚于以往,而在政府换届前中央的一贯态度可能很难改观。因此在政策的左右下,近两年房价的波动难于避免。

 

 

 

 

提纲

价格趋势的影响

周边价格对比

新领地成本核算

新领地定价策略

 

 

 

 

一、 价格趋势的影响

1、全国房地产价格趋势:07年普涨、09年反弹,11年僵持。

近些年各类住宅价格变化

98年以来,中国房地产市场已经出现了一个高潮,都达到了前所未有的高潮是2007年。在2007年,中国大中城市的房价终于从个别区域上涨过渡到普涨阶段,分析其原因主要有

(一)是中国城市化进程及经济持续快速增长,这是构成房价上涨的主要原因,也是zui基本的原因。

(二)居民收入水平的提高,对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求。住宅档次的提高,使得住宅建设成本增加,带来了房价的上涨。

(三)人民币升值的压力,市场通胀的压力,zui终导致人民币资产的重新估值,及人们投资房产的追逐,这也是全国房价上涨的原因之一。

但到2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量,2008年进入一个低谷。07-10年全国房价在上涨的同时,也表现出明显的波动痕迹,分析原因主要有:

(一)?政策的严厉调控,使一二线城市开盘量及成交量急剧下滑,投资需求退出市场,刚性需求陷入观望,市场进入僵持阶段,价格难以继续攀升。

(二)保障性住房的大量上市,市场供应结构在悄然发生变化。同时受限购令影响,部分需求受到了明显打压。

(三)但同时受刚需及通涨压力的作用下,市场受压抑的需求通个各个渠道释放,三线城市及政策宽松城市楼市依然火爆。

 因此预计房地产市场长期上涨的趋势只是在短期内受到了限购令等严厉政策的打压是的销售出现短暂的萎缩,价格从而在政策期内会出现较大的波动。

 

2、郑州市房地产价格趋势:近几年稳涨,近期由于成交量下滑带来急剧波动。

近几年郑州楼市价格稳定增长

近期住宅均价变化

通过上表数据对比,郑州市2008没有出现过度下降或上扬的情况,基本上保持平稳状态。2009年,郑州市商品房销售均价达4910元/平方米,同比上涨10%。商品住宅去年销售均价为4580元/平方米,比2008年涨了586元,涨幅为14.7%。非住宅销售均价为6939元/平方米,涨幅为1.6%。全年价格zui高的月份是11月,当月商品住宅均价为4850元/平方米,比1月份每平方米涨了942元。2010全年郑州商品住宅成交均价5534/m2,同比去年4580/m2,每平增加954元,同比增长20.83%;涨幅与去年持平。

   预计2011年郑州房价仍将受到政策的严厉调控,但同时受多方面助涨因素作用下,郑州房价整体趋“稳”,这即符合?的要求,也能满足地方政府及群众的要求。

 

二:周边价格对比:目前均价在7500左右,普涨态势。

九龙城

中原新城

锦艺国际华都

正商明钻

 

三:新领地成本核算

风和日丽四期总占地60030平方米(90亩),拟建设公寓、住宅和地下停车场共计20.38万平方米,综合容积率3.40。其中,住宅及公寓共16.77万平方米(含沿西站路两栋小户型公寓建筑面积25500平方米),地面商业1.44万平方米(其中,沿西站路连体商业0.45万平米,沿冉屯东路临街商业0.988万平米),地下车库1.34万平方米,地下室0.83平方米。

(一)、成本估算:

1、土地成本:23400万元

1).土地成本:90×250万元=22500万元

(2).契税:  22500×4%=900万元

2、政府收费: 4413万元

① 规划:(配套、绿化等)

20.38×170/ m=3465万元

②建委:(审图、质监、招标等)

20.38×28.5m=581万元

③消防:

20.38×4/ m=82万元

④房管局:

20.38×14/ m=285万元

3、前期准备费:598

①规划设计费:20.38×20/m2=408万元

②地质、文物勘探:90万元

③三通一平:100

4建安成本:28532万元

20.38×1400=28532万元

5、监理费: 285万元 

28532×1%=285万元    

6、配套工程: 2548万元

① 水电增容及配套:

20.38×60/m=1223万元

② 景观绿化、道路、配套(附属):

20.38×50/m=1019万元

③ 雨水污水:

 20.38×15/m=306万元

7、不可预见的费用:1000万元

成本总计:60776万元

 

四、新领地定价策略

(一) 销售目标:

需认识到当前?严厉调控短期难于松绑,我项目开盘价格将受制于一房一价,预售价格申报等政策的影响,需要为价格做好充分的浮动空间。结合周边项目均价,及走势,我项目住宅实际销售均价可以7500左右浮动。

(二) 定价原则:

在政策风险和金融风险不断加剧的背景下,首先采取稳定价格的策略,保持价格的稳定,有效维护市场,抵御风险。

采取传统“低开高走”的定价策略,即有利于项目前期占据市场,也便于销控,通过一房一价,拉大价差保留优质房源,提高销售利润,实现价值zui大化。

根据市场的变化实施缩小调整幅度,增加调整频率的策略

 

(三) 具体操作办法

1、预售价格申报:

根据政府zui近出台的限价政策规定,开发企业在进行商品房预售申报时,必须同时申报该项目销售价格,企业在销售过程中只需降价不准涨价。为此,我们在申报销售价格时必须留有余地,按当时的市场价格上浮30%40% 进行申报。

2、开盘价格制定:

根据住宅朝向、位置、总量、结构等不同特质,采用差异定价(一房一价),可以使综合价值较低的房源先行售出,较高价值房源随着工程进度和卖点兑现,在价值稳步提升的基础上售出,以获得更好的商业利益;

排号及初次开盘阶段,采用低价入市,一方面保证初期销售率,更使买家市场获得较好的升值空间,后续反应较好。

3、后续价格调整:

正常调整:根据工程进度不同节点及卖点体现,逐步提高入市房源价格,稳步提升。(如:在开盘后一周后上调0.5%、第三周上调1%......,封顶或旺季适当提高上涨幅度)。始终保持小幅度、多频率的调高价格,继续给客户留有升值空间。

非正常调整:

如遇房地产市场调整,市场价格巨幅上调或下降,需快速进行价格调整。

1)如遇快速上涨,需及时高频率调整价格。排号阶段可顺势按新价格执行;选房大定阶段,对已取得大定单的客户,可根据数量的多少通过法律评估确定是否继续履约。

(2)如遇价格下跌,可通过间接方式下调价格,例如加大优惠力度或是送配套费等办法,变相降低售价,不可直接宣布楼盘价格下调。

总之,整体定价策略应根据市场情况变化及时进行调整,以既定的定价原则为基础,保证企业的利润目标、市场份额以及企业形象。

 

 

 

 

风和日丽售房部

201161日星期三